O COMPARTILHAMENTO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA.

Fruto da Medida Provisória (MP) de n. 922/2020, publicada no DOU em 16/07/2020, que dispõe sobre o intitulado “compartilhamento de alienação fiduciária”, dentre outras, prevê a utilização de um bem imóvel, já objeto de alienação fiduciária, como garantia de novas operações de crédito, de qualquer natureza, desde que contratadas com o mesmo credor fiduciário da operação de crédito originária.

A alienação fiduciária, hoje, disciplinada pela Lei de n. 9.514/97, é

(…) aquele negócio em que uma das partes (fiduciante), proprietário de um bem, aliena-o em confiança para a outra (fiduciário), a qual se obriga a devolver-lhe a propriedade do mesmo bem nas hipóteses delineadas em contrato.

COELHO, Fábio Ulhôa. Manual de Direito Comercial: Direito de Empresa. 28. Ed. São Paulo. Ed. Revista dos Tribunais.

Ou seja, por meio desse negócio jurídico, há a transferência da propriedade fiduciária de um determinado bem de titularidade do devedor fiduciante ao credor fiduciário, em confiança, sendo que o credor se obriga a devolver esse mesmo bem logo que venha a ocorrer a quitação das prestações contratadas, surgindo para o devedor fiduciante o direito o direito de exigir do credor fiduciário o termo de quitação.

Percebe-se que, no formato anterior à MP, não era possível dupla garantia sobre o mesmo imóvel já alienado fiduciariamente.

Agora, com a MP de n. 922/2020, o devedor de um financiamento imobiliário terá a sua disposição uma nova linha de crédito em que será dada como garantia o mesmo imóvel, por meio do “compartilhamento de alienação fiduciária”.

Nos termos da exposição de motivos da MP, na atual configuração do mercado brasileiro, as operações de crédito imobiliário se caracterizam por padrão estático, não sendo possível a contratação de novos créditos vinculados à mesma garantia imobiliária, nem perante o mesmo credor.

A lógica da operação se atrela ao fato de que, conforme as prestações objeto do financiamento imobiliário vão sendo pagas, abre-se espaço para que outras operações de crédito sejam contratadas com base na mesma garantia da operação em curso, conforme a necessidade e o interesse do tomador do crédito. 

A vantagem do compartilhamento da alienação fiduciária por mais de uma operação de crédito, ainda segundo a exposição de motivos, é que, devido à qualidade desta modalidade de garantia, as novas operações tendem a ser contratadas em prazos e taxas de juros mais favoráveis ao tomador, se comparadas a outras modalidades de crédito sem garantia, ao mesmo tempo em que a observância de critérios mais rigorosos e transparentes na contratação de operações garantidas por imóvel contribui para a estabilidade financeira.

Com a nova sistemática, fica permitido ao fiduciante, com a anuência do credor fiduciário, utilizar o bem imóvel alienado fiduciariamente como garantia de novas e autônomas operações de crédito, desde que contratadas com o credor fiduciário da operação de crédito original.

Daí já se percebe que, sobre um mesmo bem imóvel vão coexistir, pelo menos, 2 (dois) contratos principais e 2 (dois) acessórios, já que a natureza jurídica da alienação fiduciária tem a característica de contrato acessório. Diz-se pelo menos porque podem coexistir vários contratos recaindo sobre o mesmo imóvel, já que a MP não limitou a quantidade de operações, apenas estabeleceu, por meio da Resolução BACEN de n. 4.837/20 que, na hipótese de um mesmo imóvel servir de garantia a mais de uma operação de crédito, por meio do compartilhamento de alienação fiduciária, o valor nominal total das obrigações garantidas, compreendendo principal e despesas acessórias, deve observar o limite aplicável à operação de crédito origina

No caso de inadimplemento, e ausente a purgação da mora, nos termos do art. 26 da Lei de n. 9.514/97, o credor fiduciário poderá considerar vencidas antecipadamente todas as operações de crédito contratadas no âmbito do compartilhamento de alienação fiduciária, independentemente de seu valor.

Essa previsão já apresenta uma certa instabilidade no instituto, pairando dúvida quanto à sua legalidade, já que, por se tratarem de operações de crédito distintas, não se pode impor o vencimento antecipado de uma operação que não se encontra inadimplida, mesmo em se considerando que ambas são garantidas pelo mesmo bem.

Outra questão tormentosa se refere ao instituto da portabilidade do crédito, já que só se admite ao fiduciante o compartilhamento de alienação fiduciária para contratas novas e autônomas operações de crédito desde que com o credor fiduciário da operação de crédito original. 

Pelo que está posto na MP, ficaria vedada a portabilidade da nova operação de crédito contratada na modalidade de compartilhamento de alienação fiduciária, indo de encontra à Resolução de n. 4.292/2013 do BACEN, na parte onde prevê que as instituições financeiras devem garantir a portabilidade das suas operações de crédito realizadas com pessoas naturais, mediante o recebimento de recursos transferidos por outra instituição financeira.

No mais, a MP é vista com bons olhos, principalmente diante das dificuldades financeiras que as famílias e sociedades empresárias estão se deparando em decorrência da pandemia da COVID-19, como exposto na exposição de motivos da Resolução de n. 4.837/20 da CMN, de que, embora a ação tenha sido adotada no bojo das iniciativas de enfrentamento da atual crise de saúde pública, cuida-se de medida estrutural, de caráter perene, uma vez que seus efeitos se protrairão para além do cenário atual, servindo de base ao desenvolvimento do mercado de crédito garantido por imóveis

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