COMPREI UM IMÓVEL DE TERCEIRO FINANCIADO, QUAIS OS RISCOS ?


Perguntaram-me: “Dr., comprei um apartamento de uma pessoa, porém, o imóvel está financiado por uma instituição financeira. Devo me preocupar?”

A resposta é: SIM, porém, preocupação não quer dizer que o negócio é inviável, apenas arriscado, caso não sejam tomados alguns cuidados.

Primeiramente, ao se “adquirir” um apartamento financiado, tecnicamente falando, não se está adquirindo a propriedade do bem, já que, na matrícula do imóvel deve constar um registro de que uma instituição financeira “X” é a proprietária fiduciária do bem. Vamos entender.

O instituto da propriedade é regulado pelo Código Civil, Título II – Dos Direitos Reais – a partir do art. 1.225.

Direito real por excelência, a propriedade carrega atributos específicos para o proprietário, quais sejam: direito de usar, gozar, dispor e reaver a coisa do poder de quem, injustamente, a possua ou detenha – art. 1.228 do Código Civil.

Pois bem, já respondendo parte da pergunta; quando se adquire um imóvel financiado por instituição financeira, o comprador não possui o atributo da disposição, ou seja, como regra, não pode alienar o bem, já que, a bem da verdade, o bem não é dele, ainda.

Isso quer dizer que, ao se “adquirir” um imóvel de um terceiro, financiado por uma instituição financeira em alienação fiduciária, utilizando um contrato de compra e venda particular (contrato de gaveta), não se está adquirindo a propriedade do imóvel. Vejamos o que dispõe o Código Civil:

(…)

Art. 1.245 – Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º- Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º- Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

(…)

O dispositivo deve ser combinado com o que está posto na Lei n.º 9.514/97, norma que institui a alienação fiduciária de coisa imóvel. Vejamos os artigos de interesse (o destaque não consta no texto original):

(…)

Art. 22. A alienação fiduciária regulada por esta Lei é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

(…)

Art. 23. Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.

Parágrafo único. Com a constituição da propriedade fiduciária, dá-se o desdobramento da posse, tornando-se o fiduciante possuidor direto e o fiduciário possuidor indireto da coisa imóvel.

(…)

Art. 25. Com o pagamento da dívida e seus encargos, resolve-se, nos termos deste artigo, a propriedade fiduciária do imóvel.

§ 1º No prazo de trinta dias, a contar da data de liquidação da dívida, o fiduciário fornecerá o respectivo termo de quitação ao fiduciante, sob pena de multa em favor deste, equivalente a meio por cento ao mês, ou fração, sobre o valor do contrato.

§ 2º À vista do termo de quitação de que trata o parágrafo anterior, o oficial do competente Registro de Imóveis efetuará o cancelamento do registro da propriedade fiduciária.

(…)

Por meio da alienação fiduciária, espécie de garantia, o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel – art. 22.

Na prática, o que ocorre é o seguinte:

Fulano de Tal adquire um imóvel residencial diretamente de uma incorporadora por meio de um contrato de compra e venda. No ato, a incorporadora transfere a propriedade do imóvel à Fulano de Tal.

Sem recursos financeiros para adquirir o imóvel, Fulano de Tal contrata uma instituição financeira para financiar o bem. Por meio deste contrato, Fulano de Tal transfere a propriedade do imóvel à instituição financeira, e esta paga o valor do imóvel à incorporadora.

Cumprida a obrigação contratual, pagando todas as prestações, a propriedade do imóvel retorna para Fulano de Tal – art. 25.

De forma bem sucinta, o procedimento é este.

Agora, vamos integrar outra pessoa na relação, uma pessoa que deseja comprar o imóvel do Fulano de Tal que, ressalta-se, ainda não pagou todas as prestações à instituição financeira.

O art. 22 supra esclarece que, por meio da alienação fiduciária, a propriedade, mesmo que resolúvel, passa a ser da instituição financeira (fiduciária), restando ao fiduciante (devedor do financiamento) a posse direta do imóvel – parágrafo único do art. 23.

Perceba, quando se adquire um imóvel de terceiro (Fulano de Tal), por meio de instrumento contratual particular, em que o bem encontra-se sob alienação fiduciária, esse contrato de compra e venda não tem o poder de descaracterizar a propriedade da instituição financeira.

O que fazer então?

Primeiramente, deve-se verificar se consta registro de alienação fiduciária gravada na matrícula do imóvel. Para isso, basta solicitar a certidão de matrícula do imóvel atualiza, fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis. Na cadeia de averbações e registros deve constar uma referência do tipo: R – alienação fiduciária.

Nesse caso, as partes celebram um contrato de cessão de direitos (contrato de gaveta) estabelecendo que o imóvel a ser adquirido encontra-se financiado e que, após todas as prestações pagas, o vendedor/cedente compromete-se a transferir a propriedade do imóvel ao comprador/cessionário.

No mesmo ato, as partes podem estabelecer um instrumento de procuração, em que os poderes sobre o imóvel sejam outorgados ao comprador.

Assim, não tenha receio em adquiri o apartamento, apenas tenha clareza de que o contrato que realizou com o terceiro não transferiu a propriedade do imóvel.

O contrato apenas assegura que, quando do cumprimento das prestações, o efetivo proprietário tem o dever de transferir a propriedade para você.

Ressalta-se que, além desses cuidados, outros devem ser observados, porém, tratarei em outra oportunidade.